我2004年到浙江调查的时候，就发现从省里一直到县里，都有要扶植的企业名单，这本身就违反了市场竞争的基本原则，但是大家见怪不怪，认为当然的，这表示政府多么注意扶持民间企业。

政府在制定产业规划、科技发展、公共服务、市场环境仍然有许多工作可做和能做的举措，乃至政府仍然可以根据年度和季度经济数据所表现出来的经济运行的实际情况，运用货币政策、财政政策来进行宏观经济操作。政府制定国民经济发展五年计划及确定全国乃至各地经济的增长目标，这一做法实际上是计划经济的遗产

1997 年的亚洲金融危机，特别是 2008 年的全球金融危机，政府通过对危机性质和严重程度的误导，降低民众对市场制度的信心，增加对政府的依赖，加速国有企业对金融、能源、通讯和基础设施等领域的垄断进程。所以，分析中国，仅仅避免盲人摸象式的片面性是非常不够的。1980年代的经济改革企望通过市场经济替代计划经济，废弃计划经济。最多是建立了市场经济的外壳，并没有市场经济的实质。市场决定资源配置程度，决定价格、成本、投资程度，决定汇率变化程度等等，或者反过来说政府干预和控制市场经济运行的程度。

在这个问题上，有两种极端主张：一极是肯定政府干预，甚至主张由政府来控制市场和管理市场，以求产生超越自由市场的效率。那么，为什么政府在和市场的博弈中成为了赢家，以建立市场经济体制为目标的改革却没能使之建立市场经济呢？以下因素起了非常重要的作用：第一，政府具有天然优势，主导市场经济的创建。市场制度如此完善、创新能力如此强、金融市场如此发达、国民财富如此多的美国，都因为房地产出了问题而大病不起。

如果你真正透析了历史和理解了黑天鹅事件的发生和危害，就会知道，这种推理并不代表不科学。一旦地产死，绝大多数中产阶级都会破产或濒临破产。综合以上考虑，我们推测：中国的房地产可能面临着一个即将下行的拐点。但在规则实施后就选择不交易了，交易就会急剧萎缩。

二是，我们的研究表明，推动房价上涨的因素，城镇化只是其中一个，而且货币因素、收入差距因素、土地因素和投资投机性因素的影响比城镇化要高二是要明了新五条具有什么样的影响力量。

各位想想，美国尚且如此，如果房地产崩溃了，中国的经济增长会怎么样呢？二是地产死，则金融死。历史上，看似不可能发生的黑天鹅事件比比皆是，而且它们的破坏力大的让你无法承受。二是会增加社会的保障负担，使人们没有更多的钱用于购房。在现实层面，曹远征的研究表明，国际金融危机以来，中国金融急剧转型，信贷与社会融资规模的比重由2008年的72%陡降为2012年的52.1%，四年下降了20个百分点。

一旦房地产崩溃，一是地方政府将难以履行其需要承担的经济和社会事业发展任务。房地产是国民经济发展的基础产业，具有产业链长、带动作用明显等特点。与日本、越南、菲律宾等国的领土争端以及美国的重返亚太，都会导致中国的国家安全环境恶化，这也会降低人们投资于房地产的欲望。而在当前的经济形势下，地方政府还将不得不继续倚重于土地财政。

于是，在羊群效应和预期的交织作用下，房地产进入冬天将不可避免。对二手房需求的急剧萎缩，又会导致人们的投资性和投机性需求的急剧萎缩。

（2）中国的房地产泡沫远比美国高。三是，一旦中国房地产崩溃，对于国民经济的发展来说将是不堪承受之重。

汪丁丁也多次指出：历史是一连串黑天鹅事件。研究表明，在OECD各国和中国，房地产业对各产业的带动效应很大。三是将带来严重的社会冲突，使地方政府无法承受之重。而一般来说，在巨大的房地产泡沫面前，最坏的办法就是短期内刺破它，最好的办法是通过改革，尤其是通过提高居民收入来慢慢的消解它。这就是新五条有可能成为中国房地产崩溃的黑天鹅事件的逻辑。外向型需求的萎缩，将导致总需求的下降和经济增长的趋缓。

因此，对美国等国而言，可以说：地产死，则金融死。三是将来老人的房子都将同时给独生子女留下，结婚的独身子女将同时从双方的父母手中继承下房产。

而如果没有中产阶级的兴起和社会结构的调整，中国要走向民主将注定是一场黄粱美梦。二是无法化解高达14万亿元的巨额地方政府债务。

综合以上考虑，我们推测：中国的房地产可能面临着一个即将下行的拐点。这说明，为减少损失，大家在规则实施前会选择交易，使交易量急剧放大。

老龄化的提前到来，一是会导致劳动力人口减少，劳动力成本上升，财富创造和经济增长的步伐减缓。至此，我总结一下此文的主要观点：一是，由于约束的变化，中国的房地产很可能即将面临逆转。这次发生在美国的次贷危机就是由房地产业的问题引起的。房地产总需求的急剧萎缩将会导致房价的下跌。

不过，城镇化的力量究竟能不能抵补上面所说的那些因素的力量，还很难说。一旦房地产业因为某些不恰当的调控措施而倒下，各国的GDP增长、就业增长和相关联产业发展将走向衰退。

一是，中国前10年的城市化增长率也非常快，未来几年的城市化增长率能不能超过前几年，还是未知数。一是，国内的货币超发情况已非常严重，通胀预期不断推高，未来有必要减少货币发行。

我们可以从美国的次贷危机看出这一点。我想告诉大家的是，这条细则具有很大的影响。

通常，黑天鹅事件非常难以预测。因此，一旦房地产出了问题，金融业所承受的将是灭顶之灾。为什么？这是因为，在前面所述的巨大压力下，趋势面临着逆转的可能。黑天鹅事件（Blackswanevent)是指概率极小却产生致命冲击的事件。

三是，如果改善性需求、投资性需求和投机性需求被抑制，即便有城镇化的支持，其需求增长也不会像前十年那么快，因为中国的改善性、投资性和投机性需求占据了半壁以上的江山。未来十年，要真正实现70%以上的城镇化率，则至少还有近3.5亿人口要进城。

更可怕的是，如果房价由于这种预期而在短期内大幅下挫，则可能导致诸多房地产商破产、死亡。比如，泰坦尼克号撞上冰山、9•11、巴林银行破产、黑死病的出现等等，都是小概率的事情，但却成了黑天鹅事件。

在次贷危机发生前，以房价收入比来衡量的泡沫化程度，房价收入比最高的纽约和拉斯维加斯不过6.5，其他多数城市都在3-5之间。可是，我不得不警告大家：一旦黑天鹅事件出现，一旦房地产因此而崩溃，中国经济必然死亡。